销售回温 投资波动 房地产仍处于“调整期”
来源:21世纪经济报道 智慧观察采编中心 综合整理 2023-05-18

尽管市场尚未全面复苏,但在今年以来的各项稳楼市政策下,房地产销售正在持续回暖,并成为市场中最重要的利好消息。

5月16日,国家统计局发布数据显示,今年1-4月份,全国商品房销售面积3.76亿平方米,同比下降0.4%,降幅比一季度收窄1.4个百分点;商品房销售额3.98万亿元,增长8.8%,增幅扩大4.7个百分点。

其中,3月和4月,全国商品房销售额连续两个月同比正增长。

但在供应端,市场情绪仍待继续复苏。今年1-4月,全国房地产开发投资3.55万亿元,同比下降6.2%,降幅连续两个月扩大。同在供应端的房屋施工面积、新开工面积指标,降幅也有所扩大。

分析人士认为,经过最近一年多的深度调整后,房地产消费端获得的政策支持力度较大,需求也得到释放。供应端受困于流动性问题,积极性虽有提高,但与理想状态仍有差距。

对此,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖的解释为,“房地产市场整体处于调整期,稳定房地产市场,保障和改善民生,仍需要继续努力。”他认为,下阶段,随着经济恢复向好,稳定房地产市场政策显效、市场预期好转,房地产市场有望逐步企稳。

促需求政策发力

今年以来,各级监管部门继续出台稳楼市政策,并保持着较高的密度和频次。据中原地产统计,今年前4月,各地房地产政策累计在270次左右。

其中,对需求端各项限制性政策的放松,成为主要特点。具体表现为:降低首付比例及房贷利率、放松限购限贷限售等政策、提高公积金贷款及租房提取额度、推进带押过户、发放购房补贴,等等。

这些政策对需求端的提振作用较为明显。2023年以来,稳楼市政策的发力和疫情防控政策的调整,使得前期累积的购房需求开始释放。3月,传统“小阳春”到来,全国商品房累计销售额同比“转正”。4月,商品房累计销售面积也接近去年同期的水平。

付凌晖表示,政策效应逐步显现,前期疫情积累的需求释放,是推动市场升温的主因。从区域看,京津冀、长三角、大湾区等房地产热点市场销售情况总体向好。

国家统计局的数据还显示,3月和4月单月,全国商品房销售面积仍然低于去年同期,但销售额连续正增长。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,这反映出新房的均价明显上涨。主要原因有二,一是销售分化比较明显,热点区域、高端改善盘销售去化好,带动价格上涨;二是这些楼盘去化快,开发商提价现象比较明显。

事实上,当前的房地产销售规模并未恢复至本轮调控前的水平。且根据机构统计,从4月下旬开始,市场交易规模就出现波动,反映出市场情绪有所波动,市场复苏的态势也不稳固。

但对于饱受流动性困扰的房地产业来说,此轮市场的升温,对改善现金流仍起到了积极作用。

今年1-4月,房地产开发企业到位资金45155亿元,同比下降6.4%,降幅连续三个月收窄。其中,定金及预收款同比增长4.0%,个人按揭贷款同比增长2.5%,成为仅有的两个正增长指标。

4月份,房地产开发景气指数为94.78,进入2023年以来已连续4个月扩大。

供应端信心仍待恢复

与需求相比,供应端的恢复速度有所迟缓,且近期也出现了一定的波动。国家统计局的数据显示,今年1-4月,全国房地产开发投资3.55万亿元,同比下降6.2%。今年1-2月,该指标降幅曾比去年同期大幅收窄,但最近两个月又连续扩大。

同样在供应端,房地产开发企业房屋施工面积同比下降5.6%,房屋新开工面积下降21.2%,降幅也有所扩大。但在市场升温的带动和保交楼政策下,房屋竣工面积增长18.8%,增幅连续两个月扩大。

今年以来,国家统计局未再公布房企拿地数据,但据机构统计,今年1-4月,房企拿地规模有近两成的降幅。

在房地产的传导链条中,市场销售往往最先作出反应,供应端则具有一定的滞后性。同时,相比于购房者的情绪变化,开发商在投资中更为谨慎。这也使得在房地产市场复苏过程中,投资端的数据变化相对迟缓与保守。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示,虽然政策对供应端给予了不少支持,但当前多数房企的着力点在于去库存,因此总体投资意愿相对不强。房企仅在库存消耗较大的热点一二线城市有补仓意愿,这也使得近期热点城市的土地市场有所回温。但总体来看,去库存压力仍然明显。

截至今年4月末,全国商品房待售面积6.45亿平方米,虽比年初有所下降,但仍为2017年下半年以来的高位。

按照付凌晖的说法,供应端和销售端的不同变化趋势,也说明房地产市场整体处于调整期,稳定房地产市场,保障和改善民生,仍需要继续努力。

李宇嘉也指出,这种上游、下游分化的局面,将是近段时间的常态。在多方政策纾困下,各地将消费摆在更加重要的位置,需求端得以快速复苏,但供给端的制约因素在于暴雷企业风险处置和债务偿还,这两方面问题的解决仍需时间。

好消息在于,宏观经济政策的稳定,将为房地产市场的企稳赢得时间和空间。4月28日召开的中央政治局会议指出,恢复和扩大需求是当前经济持续回升向好的关键所在。对于房地产,保持“房住不炒”定位,强调“因城施策,支持刚性和改善性住房需求”。

中指研究院市场研究总监陈文静表示,对于房地产来说,促需求也将是未来的侧重点。同时,会议对房地产的定调未改,政策环境整体或仍处在宽松期。她认为,各地优化政策的跟进节奏或将加快,并使热点城市的活跃度得以保持。供应端短期改善的难度较大,但竣工的进一步好转有望对投资带来支撑,且东部地区房企投资意愿相对较好,短期新开工面积、开发投资额有望得到修复。


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