利率下降 楼市逢甘霖?
来源:21世纪经济报道 智慧观察采编中心 综合整理 2023-06-21

6月20日,中国人民银行货币政策司发布公告称,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2023年6月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.55%,5年期以上LPR为4.2%。这是2022年8月以来的首次调整,其中1年期LPR和5年期以上LPR均下降10个基点。

降息的目的在于提振经济,但对于反弹乏力的房地产来说,此举的利好作用同样不容忽视。

以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算,此次LPR下降后,购房者的月供可减少58.54元,累积30年月供减少约2.1万元。

按照经验,降息对带动商品房销售有一定作用。分析人士认为,此次降息有望使房地产交易出现一定改善,从而缓解当前楼市交易低迷的状况。事实上,在市场复苏乏力的情况下,其心理作用或许更加明显。市场普遍预期,此次降息意味着提振经济的序幕已经开启,对房地产的提振无疑是其中的应有之义。

根据国家统计局的数据,今年1—5月份,全国商品房销售面积同比下降0.9%。5月,70个大中城市中,房价下降成为主流。

房贷利率继续走低

2019年8月,央行宣布,住房商业贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。此后,央行于每月20日公布新一期LPR,其中,5年期以上LPR将作为住房商业贷款利率的基准。

除此之外,住房商业贷款利率还有另外两层定价机制。

在地方层面,各城市政府在央行报价的基础上,按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限。2023年年初,央行、银保监会再发通知指出,新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降3个月的城市,可根据当地市场形势,自主下调或取消首套住房商贷利率下限。

商业银行层面,商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素,与借款人协商确定具体利率水平。

算上此次降息,2019年以来,央行共7次下调5年期以上LPR,其中仅2022年就三次降息。这也使不少城市的首套房最低商业贷款利率达到历史低位。根据中指监测数据,此次降息之前,已有超40城的首套房贷利率下限降至4%以下,最低达到3.70%。

因此,虽然此次降息幅度不大,但在数次降息的叠加下,商业贷款利率水平将进一步下降,购房者的月供成本也将继续走低。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,从去年以来5年期LPR下降的效应来看,降息对带动商品房销售有一定作用。分析人士也普遍认为,此次降息后,商品房销售规模有望出现短期回调。

中指研究院市场研究总监陈文静也指出,本次降息一方面有利于稳经济,有利于促进居民收入预期好转,进而为住房需求释放带来支撑;另一方面,5年期以上LPR降息也体现出监管部门对于楼市的托底力度加大,有利于提振房地产市场信心。

但总体来看,仅降息一项政策,尚不足以使楼市真正回暖。

今年以来,稳楼市政策继续保持着较高的出台频次。中原地产的统计显示,2023年1-5月,各地房地产政策累计已经在320次左右。从具体措施上看,无论需求端还是供给侧,都得到了不小的扶持,但这些政策未能形成持续的效果。

李宇嘉认为,整体地产需求比较弱势,接续能力不足,本质上是居民收入和就业受冲击、且对地产预期悲观,对买房特别是承接债务买房的积极性很低。因此,需要在降息的同时,出台其他的配套政策,对购房成本进一步压降。

也有分析人士指出,在目前仍然紧迫的开发商融资和房企纾困方面,降息的作用并不明显。因此,相比直接影响,降息的作用或更多体现在心理层面。

期待“组合拳”

2023年以来,随着疫情防控政策的调整,前期积压的市场需求释放,房地产市场一度出现回暖趋势。但在经过3月的短暂“小阳春”后,房地产市场交易再度下滑,市场信心也遭遇打击。

根据国家统计局的数据,今年1—5月份,全国商品房销售面积4.6亿平方米,同比下降0.9%,降幅在连续三个月收窄后再度扩大。同期,房地产开发投资降幅、房企到位资金增速降幅也出现扩大。房地产开发景气指数在连续四个月增长后出现下跌。

价格方面,在今年3月达到高点后,新房和二手房价格环比上涨的城市数量已经连续两个月减少。到5月,70个大中城市中,有55个城市的二手房价格环比下降,其中包括四个一线城市。

楼市低迷,显然不利于经济发展的大局。事实上,自2021年下半年进入深度调整期以来,房地产对经济增长的拉动作用就逐渐减弱,从房地产开发投资增速等指标表现来看,房地产甚至对经济增长产生了一定的拖累。

6月16日召开的国务院常务会议,围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面,研究提出了一批政策措施。

李宇嘉表示,鉴于当前购买力不足、信心不足的现状,建议推进需求端“降成本”,配合降息并让需求端切实看到购买力的相对提升。比如,合理下调存量房贷利率,合理下调二手住房交易的税率、按揭利率,降低经纪服务费率,全面推进二手住房“带押过户”,推进存量商业贷款转公积金贷款、提高“组合贷”审批效率等等。

陈文静指出,中央和监管部门或通过降低交易税费、降低中介费等方式进一步降低购房成本,加大“保交楼”资金支持力度,加大房企资金支持力度等;地方层面,核心一二线城市政策存在较大优化空间,如通过一区一策、与生育政策和人才政策结合等方式进行调整。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示,虽然房地产政策优化预期正在增强,但对于从业者来说,更务实的期待应该放在经济企稳和信心恢复方面,只有大环境改善,房地产市场才具备真正复苏的基础。他认为,即使房地产进入回暖周期,也需要较长的恢复过程。

陈文静也表示,若更多实质性政策落地,市场预期或进一步好转和修复,从而带动房地产市场逐渐企稳,下半年市场有望进入温和修复的通道。


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