存量房贷利率今起下调！有人每年可省超5000元利息，调整首日有银行App忙到崩了

      存量房贷利率今起下调！

  根据央行、国家金融监督管理总局发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，9月25日起，银行开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率水平。

  据测算，以100万元、25年期、原合同利率为5.1%的存量房贷为例，假设贷款人与银行协商后，房贷利率调降至4.3%，可节约贷款人每年超5000元利息支出。截至目前，国有六大行、招商银行、兴业银行等多家银行均已在手机银行App上线“存量房贷利率调整”相关功能，贷款人可在此查询调整后的房贷利率，并实时关注办理进度。

  某国有大行北京地区支行工作人员表示：“对于符合条件的首套房贷，贷款人不需向银行申请下调利率，银行将从9月25日起主动批量调整；对于‘二套转首套’存量房贷，贷款人需主动向银行提出调整申请。”

  值得注意的是，今日还有不少贷款人反映建设银行、邮储银行等App系统出现卡顿，截至发稿前，上述银行App均已恢复正常。

有人每年可省超5000元利息，为何有的房贷利率4.2%有的4.3%？

  贷款市场报价利率（LPR）是人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性贷款参考利率。全国银行间同业拆借中心每月20日（遇节假日顺延）公布LPR，目前有1年期和5年期以上两个期限品种。如2023年9月20日公布，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。

  自2019年10月8日起，新发放房贷利率以发放时相应期限LPR为定价基准加点（加点可为负值）形成。其中，LPR部分因房贷期限较长，以5年期以上LPR为主；加点部分由银行综合考虑监管政策、客户信用情况、期限、利率浮动方式等要素，与客户协商确定，加点数值一旦确定，合同期限内固定不变。具体表示方式为：“LPR加XX个bp （1bp=0.01%）”、“LPR减XX个bp”。

  据了解，此次全国范围存量房贷利率调整的平均幅度大约为80个基点。据测算，以100万元、25年期、原合同利率为5.1%的存量房贷为例，假设贷款人与银行协商后，房贷利率调降至4.3%，可节约贷款人每年超5000元利息支出。

  与此同时，有人提出质疑，为何有贷款人的住房贷款利率下调后是4.2%，有的却是4.3%？

  对此，农业银行方面解释称，不同房贷客户与银行约定的重定价日不同，重定价日这一天LPR部分，按当时的LPR重新定价。因此，即使加点数相同，随着LPR发生变化，重定价后的房贷利率仍可能存在差异。

  例如，小王和小李的房贷利率均符合本次下调条件，下调点数均为20个bp，重定价周期均为1年，但小王和小李的重定价日不同。

  具体来看，小王房贷利率的重定价日是每年的1月1日，2023年1月1日的LPR为4.3%。调整前，小王的房贷利率为4.5%（4.3%+20个bp）；调整后，小王的房贷利率为4.3%（4.3%+0个bp），明年1月1日按最新一期5年期以上LPR确定新的房贷利率。

  小李房贷利率的重定价日是每年的8月1日，2023年8月1日的LPR为4.2%。调整前，小李的房贷利率为4.4%（4.2%+20个bp）；调整后，小李房贷利率为4.2%（4.2%+0个bp），明年8月1日按最新一期5年期以上LPR确定新的房贷利率。

“二套转首套”如何操作？固定利率如何申请利率调整？

  据了解，此次存量房贷利率调整范围包括首套住房贷款、“二套转首套”，以及公积金组合贷中的商业性个人住房贷款。截至目前，已有多家银行出台相关实施细则，并对贷款人常见问题作出相应解答。

  整体来看，此次调整主要分为两类情况，即首套房及“二套转首套”。据某国有大行北京地区支行工作人员表示，对于符合条件的存量首套房贷，贷款人不需向银行申请下调相关利率，银行将从9月25日起主动批量调整。

  与此同时，对于贷款时为非首套房，但现在已符合所在城市首套政策的购房家庭，即“二套转首套”，需要贷款人主动向银行提出调整申请。对此，多家银行解释称，由于各个城市二套房认定情形复杂，银行系统无法直接识别，需要贷款人向银行提供首套房贷款相关证明资料。

  对于“二套转首套”房贷利率调整情况，工商银行在公告中指出，“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，可于2023年9月25日起向工行提出申请。其中，2023年10月22日（含当日）前完成申请的，工行将于2023年10月25日对审核通过的业务进行集中统一利率调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

  农业银行也在公告中表示，贷款人可通过农行掌上银行，自助发起首套房认定申请，线上提交身份证明、承诺书、家庭住房套数查询结果或认定证明等材料，并拍照上传，也可线下向贷款经办行提出申请办理并提交材料。在2023年9月25日至2023年10月22日提出申请，农行审核认定符合首套房标准的，将在2023年10月25日起进行批量调整。

  那么，如果贷款人错过10月25日之前的集中申请期，该如何再次申请调整相关利率？

  对此，多家银行在公告中给予解答。比如，工商银行方面表示，10月22日后申请利率调整的客户，包括新增“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，可继续向工行提出申请。工行将逐笔进行人工审核，审批通过后次日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

  农业银行方面也表示，在2023年10月23日（含）后提出申请的，农行将在10个工作日内完成认定，经审核符合条件的，及时予以调整。

  另外，固定利率如何申请利率调整？比如，建设银行方面对此表示，如贷款符合调整条件，9月25日起，贷款人进入“我的住房贷款”界面，选择需要调整的贷款，点击“申请转为浮动利率”并签署《利率条款变更确认书》，点击“确认”即可一键完成利率转换，利率调整状态栏显示为“已受理，等待调整生效”；贷款人也可以携带身份证件至营业网点办理。建行将按照前期公告的规则进行利率调整，根据有关规定，固定利率转浮动利率后，在剩余期限内原则上不能再转回固定利率。

调整首日有银行App忙到崩了，有银行提醒利率调整不支持跨行置换

  存量房贷利率调整首日，“存量房贷利率今起下调”冲上热搜，建设银行、邮储银行等App一度出现卡顿或网络繁忙情况。

  对此，《金融一线》经向邮储银行查询得知，这是因为目前访问查询的用户较多，用户如果首次访问显示系统繁忙，可以稍候重新访问。

  不过，截至发稿前，上述银行App均已恢复正常运行。

  截至目前，国有六大行、招商银行、兴业银行等多家银行均已在手机银行App上线“存量房贷利率调整”相关功能，贷款人可查询此次调整后的房贷利率，并实时关注办理进度。

  比如，工商银行手机银行App首页便可看到“存量房贷利率调整”模块，用户点击进入后，可看到个人住房贷款信息，根据个人情况不同，此处会显示该笔贷款是否符合首套房贷条件。

  中国银行手机银行上线“存量房贷利率调整”功能，用户可以查询个人住房贷款的贷款金额、本金余额、当前执行利率、利率计算方式、发放时是否首套房贷等信息。

  建设银行表示，9月25日起，将在手机银行App、“建行智慧个贷”小程序等渠道上线“二套转首套申请复核功能”。

  与此同时，还有多家银行同时发布提醒称，存量房贷利率调整不支持跨行置换，请不要相信误导信息。

  除了上述银行外，中小银行何时制定相关细则？此前，据央行货币政策司司长邹澜在国务院政策例行吹风会上表示，中小银行也在陆续参照国有银行制定并发布实施细则。预计超过九成符合条件的借款人可在第一时间充分享受政策红利，其他借款人的存量房贷利率也将在10月底前完成调整。

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