摘要：山东房企天泰国际控股有限公司(下称“天泰国际”)向港交所递交招股书，正式开启IPO冲刺之路。天泰国际强调，此次赴港招股意在“深耕青岛及扩张全国”。理想是美好的，但现实却透露出一丝无奈。有市场分析指出，近些年，山东省前十大开发商主要为国内知名房企，本土房企的市场份额正在不断被蚕食，甚至发展陷入困境。

      在地产行业红利逐渐殆尽的形势下，天泰国际借势资本谋扩张的路径是否可行？在中小房企艰难探索上市之路时，天泰国际的IPO胜算有多大？就上述疑问，《投资者网》联系天泰国际，截至发稿时公司未予置评。

  “蚊型”房企夹缝中求生存

  天泰国际创立于1994年，是一家山东本地房企，主营业务包含地产、旅游休闲、酒店管理、物业管理等。

  招股书显示，天泰国际的业务范围主要集中在山东省内，青岛市项目比重占七成。截至2020年10月31日，天泰控股在山东省青岛、济南、烟台、滨州、潍坊、临沂、淄博及济宁八个城市建立业务，共持有54个住宅项目。

  早些年，天泰国际曾在山东省内综合实力位列第一，但经过26年发展后，山东省内前10大地产商里已经找不到天泰国际的身影。

  就目前整体规模来看，天泰国际在行业内属于“蚊型”。招股书显示，2018、2019及2020年前9月，天泰国际实现合同销售额分别为64.55亿元、50.57亿元及59.26亿元。

  来源：山东房产协会报告

  2020年3月13日，山东省房地产业协会发布《2019年山东省房地产行业发展报告》显示，外来房企市场占有率正在持续提升。

  此前，2018年山东TOP100企业中，上榜的外来房企有26家，销售金额占比为47.58%；2019年，上榜外来房企新增4家至30家，销售金额占比55.26%。随着外来房企的不断进驻山东，本土房企的市场份额正在不断被抢夺，其中包括天泰国际。

  天泰国际在招股书中坦言，“就2019年的销售总额而言，山东省前十大物业发展商为国内主要物业发展商，而公司2019年在山东省内的市场份额仅为0.49%。”

  这种趋势持续到2020年。据克尔瑞研究统计，2020年1月-10月青岛市排名前10的房企分别为：融创中国、龙湖地产、海信地产、万科、海尔产城、保利、中国金茂等，天泰国际依旧不在其列。

  2020年，地产市场受新冠疫情、调控政策影响，山东房企生存现状变得更加艰难。据克尔瑞信息系统统计，2020年1月—10月，青岛市全市商品房成交面积为1264.33万平米，比去年同期下降9%；商品房销售金额为1897亿元，比去年同期下降7.34%。

  从成交数据可见，相关房企在前10个月销售业绩中，与去年同期相比，无论是销售面积还是销售金额均降幅较大。

  这意味着，新冠疫情冲击之下，小型本土房企不仅需要加大营销推广来争抢市场份额，同时，随着融资新规“三道红线”的逐渐落地，中小本土房企还需要控制负债，在营收、债务双重压力下，本土房企的生存压力百上加斤。

  重重压力令扩张之路举步维艰

  在招股书中，天泰国际坦言想要“深耕青岛及扩张全国”。从房企规模日益集中的情况来看，排名靠后企业想要达成扩张目标，上市或许是最佳选择。

  一方面，天泰国际手中“存粮不足”。众所周知，土地储备对于房企而言，是生存之本，是保证发展规模化的重要基础，只有粮草充裕，房企方能稳健前行。但截至2020年10月31日，天泰控股土地储备总量约520万平米，其中，未来可开发物业总建筑面积仅约110万平米。

  土储不足，意味着公司需要通过不断拿地来增加供应。而意识到这一点的天泰国际，在去年11月开始不断“补仓”。

  通过公开招标、拍卖或挂牌出让等程序，2020年11月，2020年11月，天泰国际通过公开招拍挂拿下了潍坊、德州及临沂三宗新土地，扩充51万平方米土储，又通过收购增加20.5万平方米土储。

  时下，随着“三道红线”融资新规的逐渐落地，因拿地耗费大量资金的天泰国际，整体融资渠道或将受到掣肘。招股书显示，截至2020年9月30日，天泰国际负债资产比率(不包括合同负债)为81.2%，现金短债比率为2.7。

  由于未上市，天泰国际融资渠道相对单一且成本高。

  招股书显示，天泰国际外部融资主要来源为银行贷款，截至2018年及2019年及2020年9月30日，公司未偿还银行及其他借款分别约为17.89亿元、35.93亿元及37.38亿元，资产负债率分别为120.5%、220.3%以及203%。融资成本方面，公司将于2021年6月30日到期的两笔规模1亿元和0.5亿元的借款融资利率分别为12%和15%，高于行业平均水平。

  盈利方面，2018、2019及2020年前9月，公司录得净利润为3.13亿元、3.17亿元及2.31亿元。利润整体稳定的趋势下，天泰国际的净利润率却从2018年时的12.4%一路下滑至2020前9月的8.4%。

  土储不足、融资难、盈利弱。。。。。。。，面对重重压力的天泰国际，想要完成全国扩张的目标谈何容易。

  赴港IPO并非一路坦途

  在房地产调控从紧的大背景下，房企IPO闯关之路必然不是一路坦途。

  据《投资者网》统计，2020年共有7家内地房企成功赴港IPO，分别是：汇景控股(09968.HK)、港龙中国(06968.HK)、金辉控股(09993.HK)、上坤地产(06900.HK)、祥生控股(02599.HK)、领地控股(06999.HK)以及大唐集团(02117.HK)。

  就IPO通过率来看，去年成功赴港上市的房企数量与2019年持平，较2018年减少2家。

  此外，目前仍在排队等候结果的有三巽控股、中国文旅2家房企。其中，三巽控股仍在不断更新完善资料，海伦堡、奥山控股则申请失效后未再有所动作。

  星展银行香港研究部中国房地产业分析主管王丹向《投资者网》表示：“上市数量减少其实是一个正常现象，因为TOP50、TOP30的房企已经上市了。”

  对于中小房企赴港上市的原因，王丹向《投资者网》表示：“通常而言，有三个原因：一是希望拥有一个上市地位，提升企业自身的品牌知名度；二是拓宽融资渠道，上市之后公司可以从债券市场、海外市场等融资渠道融资，但这些口子现在都卡的比较紧；三是成功上市后，会有利于公司争取在境内银行分配的借款资源。”

  王丹进一步强调，“房企选择这个节点上市，整体估值不会特别高，而房企上市除了能够融到一笔钱和加大负债额度外，对其资金面的改善作用并不明显。另外，房企若想通过IPO的方式来迅速扩大规模，这种做法呈现的效果已经没有过去几年那么明显了。”

  一位大湾区房地产行业资深人士告诉《投资者网》，“首次递表就通过的中小房企很少，普遍的情况是，中小房企需要递表两次才能获得港交所的放行，有些房企甚至需要三次、四次。中小房企由于规模小、业绩不稳定、成长性低、债务高等问题，想要IPO上市并不容易。”。

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