银河证券：股票市场向房地产开放 降息可能箭在弦上

      一、股票市场对房地产开放

  11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问，决定在股权融资方面调整优化5项措施。

  二、房地产开放政策小步频繁推进，速度在加快

  2022年5月开始监管层对于房地产的各种政策就保持着小步放松的态势，尤其是11月11日16条措施明确支持房地产在信贷和债券市场融资功能的逐步修复。11月28日进一步股票市场对房地产上市公司开放。

  三、房地产市场惨淡是房地产政策放松的根本原因

  2022年房地产销售陷入极大的困难，1-10月份房地产销售额累计下行26.1%，商品房销售面积下行22.3%，1-10月份房地产商拿地面积下行了53%。

  四、股票市场的再融资放开象征意义更大

  上市房地产公司股票IPO和再融资的补充有限，当然，对于上市公司而言，资产负债表的改善会较为明显。政策层开放上市公司的IPO以及再融资具有很大的信号意义，证明政策层面持续关注房地产市场，并且认为政策组合仍然需要放松

  五、政策层仍然以“保”为主

  结构性“保交楼”的货币政策在于保障民生，对房地产开发商的金融放松在于避免发生系统性风险，仍然以基础保障为主，而最根本的基础保障是要恢复需求端的正常运行。

  六、房地产需求端的逻辑在发生变化

  房地产的资产回报率等于房租回报率和房地产价格预期上行幅度加总，现阶段房地产价格环比下行并且未来并不明朗，市场信心不足，房地产价格上行预期基本为零。单纯的房地产租金回报率和房地产贷款利率之间差距较大，所以稳定需求端需要(1)房地产贷款利率下行或者(2)房地产价格大幅走低。

  七、房地产需求端非线性下行是多种因素相互作用和结果，资产价格大幅走低需要时间换取空间，短期利率下行更容易选择

  房地产需求侧的非线性下行是疫情封控、居民收入下降、商品房价格下跌、行业严厉监管与经济下行的综合影响。2009年和2016年的房地产行业好转均是居民加杠杆实现，现阶段政策的利好仍然不足以启动居民杠杆。房地产价格的快速走低会带来房地产开发商资产负债表大幅失衡、银行系统的混乱继而带来系统性金融风险，短时间实现代价较大。未来1个季度，房地产贷款利率下降仍然是可以期待的选项，即长端LPR利率可能继续下行。